新大正：专业的机构物业服务商，业绩增长较快，盈利能力较强

新大正公司成立于1998 年，是重庆市最早成立的专业物业管理公司之一，具有国家一级物业管理资质。截至2019 年6 月，公司在管面积5838 平方米，管理物业项目316个。公司物业管理包含公共、学校、住宅、商业、园区五大业态，其中公共物业、学校物业管理为优势业务，物业管理服务收入中机构物业占比87.0%。公司在行业内处于领先地位，获得“2019 中国物业服务百强企业”第18名、“2019 中国物业服务行业市场化运营领先企业”第3 名等荣誉。

作为第三方物业管理公司，公司不依托大股东的开发类业务支持，发展初期就坚持高效的市场化经营导向，2014-2018 年，公司营收从3.84 亿元增至8.86 亿元，营业收入CAGR 为23%，毛利率、净利率稳定在20%、10%左右。2012 年以来，公司开始异地扩张，业务逐步覆盖至北京、天津、浙江、江苏等16个省市，目前非重庆地区的收入占比约22%。

公司发展历程

资料来源：公司资料

——公司营业收入与归母净利润均增长较快。2019 年上半年，公司实现营业收入4.9亿元，同比增长15.4%；实现归母净利润0.8 亿元。2014-2018 年，公司营收从3.84亿元增至8.86 亿元，营收及归母净利润CAGR 分别达23%与29%。

公司盈利能力保持较高水平。2018年，加权净资产收益率为37%，在行业中处于相对较高的水平；2019年上半年，公司销售毛利率21%，净利率9%，较前两年保持平稳。

近5 年营业收入CAGR 为23%

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销售毛利率与净利率保持稳定

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——收入主要来自基础物业管理，增速保持平稳。2019 年上半年，营业收入中基础物业管理服务占比92%。基础物业管理服务包括综合与专项两大部分，综合物业项目占比76%，包括公共、学校、商办、住宅、园区，专项物业项目占比16%，包含保洁保安服务。除了基础物业管理业务，公司的物业增值服务占比8%，餐饮服务占比1%。

从营收增速看，基础物业管理服务增速保持平稳，2019H1 综合物业项目同比+13%，专项物业项目同比+28%；物业增值服务同比+29%。

基础物业管理营收占比为92%

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公共物业、学校物业为优势业务。公共物业、学校物业是公司的优势项目，也是公司的主要收入来源，2019H1 两者分别占主营收入38%，23%。公司管理的综合物业项目按物业类型可分为五类业态：

1）公共物业：政府机关、企事业单位、公共场馆、公园、医疗机构、银行单位等；

2）学校物业：高等院校、中小学等院校等；

3）住宅物业：公共租赁房、多层住宅、小高层住宅、高层住宅等；

4）商业物业：商场商厦、购物中心、商业综合体等；

5）园区物业：工业园区等。

从收入增速来看，公共、学校物业保持较快增速，2016-2018 年，公共物业收入增速分别为33%、32%、28%，学校物业收入增速为21%、28%、16%，对公司收入增长贡献率较大。

物业管理服务业态以公共、学校物业为主

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增值服务占比较低，未来可提升空间较大。2019 年上半年，公司物业增值服务收入0.4 亿元，同比+28.6%，其中占比较高的是泊位费与维修费。2016-2019H1，公司增值服务占比物业服务收入在7%-10%左右，根据中指院统计数据，目前主流上市物业公司2019H1 增值服务收入占比平均17%-54%，公司相对而言处于行业内较低水平，预计上市后随着品牌知名度的提升以及服务品质的持续升级，能提供的高附加值增值服务增多，未来增值服务的比重将有较大提高空间。

物业增值服务以维修费、泊位费为主

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——公司异地扩张步伐加快。2016-2019H1，公司在重庆市主营业务收入分别为5.5 亿元、6.5 亿元、7.3 亿元、3.9 亿元，地区收入比重从87.6%降至78.6%。公司对重庆市场的依赖度不断降低，向全国其他地区的业务拓展速度加快。过去三年，公司在贵州、四川、云南、广西等西南地区和中东部地区收入占比逐步上升，上市后，资本实力加强，公司将进一步加快业务全国化布局。

异地业务占比逐步提升

资料来源：公司资料