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保利物业:央企背景物管龙头企业,收入来源多元化,增值服务板块显著增长

发布时间:2020-02-07  来源:立鼎产业研究网  点击量: 2427 

保利物业发展股份有限公司,1996年成立于广州,为保利发展控股集团全资子公司,是一家规模领先并具备央企背景的物业服务公司,2014 年起公司在中国指数研究对物管企业的排名中位居综合实力前五名,服务能力领先,在业内长期享有龙头地位和较好的品质口碑,2019 年公司在中指院百强物业企业综合实力排名第四名,在具备央企背景的物业企业中排名第一。

——2005 年起开展全国布局,2010 年发布“亲情和园”住宅物业品牌,2014-2019 年公司连续获得中指院百强物业前五名。2016 年公司逐步开拓市场化运营能力,大力加强物管项目的外拓能力,公建项目显著增加,2018 年公司合同管理面积3.6 亿平方米,其中外拓合同管理面积1.8 亿平方米,2019 年公司顺应时代发展,全新升级企业定位为“城市人文和美好生活服务商”并提出“大物业”战略,并于2019 12 19日顺利上市H 股,开启新的发展篇章。

公司全称保利物业发展股份有限公司,为保利发展控股集团子公司,最终控股股东为中国保利集团,中国保利集团属国务院直属央企,截至2019 6 月末,中国保利集团间接持有保利南方间接持有保利发展控股37.9%的股权,控股股东保利发展控股拥有公司上市发行后75%的权益。

保利物业股权结构图


资料来源:公司资料

物业行业属于地产后周期细分领域,和房屋竣工交付关系密切,在过去较长的一段时间物业行业并未引起资本市场特别关注,而近年来,随着服务行业叠加互联网的升级效应逐渐体现以及个人消费升级,物业行业劳动密集、行业分散的格局逐步突破,物业管理以其稳健的现金流持续的盈利、脱离经济周期并得到政策鼓励、以及衍生业务社区及非业主增值服务打开市场空间得到资本市场认可,我们认为未来从量和价方面,物管均具备巨大发展空间。

从行业在量的增长方面:中长期看,我国地产逐步进入存量物业时代,新增物管面积的逐年具备确定性并存量物业对物管服务升级需求逐年递增,从中短期看,2015-2018 年的销售的高增长为物业行业的高增长提供确定性。我们预计随着2019 年以后随着销售向下带动新开工向下,全国商品房竣工增速有望有负转正。从业态来看(1)住宅物管的获取对于母公司从事开发业务的物管公司具备天然获取项目优势;(2)非住宅物业的获取对于提前布局于该领域,并具备一定社会资源的物管公司具备优势。

从行业在在价的增长方面:(1)住宅物业的物管具备2C 属性,由于提价机制较难实施以及C 端对价格较为敏感,存量住宅物业价格较难提升,但品牌开发商捆绑物业具备较高的定价权,新增住宅物业依旧存在一定物管费提升空间。(2)非住宅物业的物管具备2B 属性,非住宅物业具备更强的盈利能力,竞争更市场化,提价较为便捷,高品质的商写物管服务以及其他非住宅物管价格存在提升空间。

另外,物管行业分散,市场容量大,集中度有望加速提升,主要由于:(1)销售集中度提升带动行业集中度提升;(2)大量物业公司集中上市,配套募资多用于行业并购整合;(3)物管公司大力拓展第三方开发商物业管理、政策大力支持“三供一业”接手国企住宅物业管理、政府公建物业的委托管理等。

——2016-2018 年,公司主营业务收入CAGR 28.4%2019 年中期,公司实现收入28.2 亿元,同比大幅增长47.3%,公司基础物业服务重点服务于住宅社区,公司大部分住宅、写字楼按包干制收取物业管理费,近年公司采取包干制服务平均占总收入的约为99.2%

2016-2018 年,公司净利润CAGR 50.1%2019 年中期,公司实现净利润3.2 亿元,同比大幅增长48.9%,公司盈利能力稳定,在股息的分派方面,公司拟自截至2019 年末止年度起向股东派发年度溢利的约25%

2016-2019H 收入及同比增速


资料来源:公司资料

2016-2019H 净利润及同比增速


资料来源:公司资料

来自保利控股的物业收入占比较高,外拓收入显著增长。保利物业在外拓项目的中标率201620172018 2019H 分别为52.1%49.1%44.7%36.4%,中标率的减少主要由于公司调整战略参与越来越多外拓项目的招投标。201620172018 2019H 公司的物业管理产生的收入分别占总收入的74.3%74.7%68.8%64.6%。随着2018 年以来外拓项目的显著增加,我们预计这部分收入占比将持续提升。

2016-20194M 来自保利及外拓收入情况(亿元)


资料来源:公司资料

非业主增值服务主要依赖销售案场协销项目的增加,公司意在打造物业全周期非业主增值服务。公司非业主增值服务主要服务于物业开发商,对非业主提供增值服务,主要包括预售案场协销,协助市场营销活动,例如方可接待、清洁、保安检查及维护工作,另外包含但不限于咨询、承接、交付以及商业运营服务等其他非业主增值服务。公司有意提供从物业开发前期咨询到交付后管理全周期的非业主增值服务,前期的非业主增值服务对公司获取同项目的物业管理委聘具备较大帮助。

社区生活服务收入显著提升,公司致力于挖掘潜在生活需求,扮演便利管家和资产管家角色。公司的社区增值服务公司主要围绕于业主的日常生活需求,主要包括两方面:社区生活服务、社区增值服务,其中购物协助、拎包入住装修以及家政服务等属于社区生活服务内容,而停车场管理服务、小区公共区域管理增值服务属于社区增值服务范畴,对于社区增值服务,公司通常预先收取固定金额的服务费用,如果从中涉及到第三方商家合作,公司将会从中收取一定中介费用。而在未来,公司计划加深在美居、社区资产运营、养老、社区教区等领域的社区增值服务。

2016-2019H 公司三项业务板块收入占比情况


资料来源:公司资料

2019 年上半年,公司毛利率为23.6%,相较于2018 年全年提升了3.5 个百分点,2019 年上半年,公司净利率为11.4%,相较于2018 年全年提升了3.5 个百分点。公司毛利率分项来看,基础物业服务毛利率18.1%,同比提升了4 个百分点,非业主增值服务毛利率21.3%,同比提升了1.2 个百分点,而社区增值服务毛利率44.1%,同比下降了4.3 个百分点,整体上在公司基础物业服务毛利率显著提升的带动下,公司综合毛利率得以明显提升。基础物业服务毛利率的提升主要是由于管理费用率的降低,同时由于规模效应带来的成本控制得当使得公司管理效率的提升,但通过过去公司年度中期利润表的观察年中期管理费用率均有下降趋势,全年费用率的控制还需继续跟踪。

 

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