融信中国：定位中高端精品，专注地产开发，18年销售额首次突破千亿大关

融信中国成立于 2003 年，以地产开发为主业，目前已布局海峡西岸、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、成渝、西北、山东半岛等全国九大核心城市群。截至 2019 年中，总资产人民币 2009.8 亿元，销售金额 566.8 亿元；2018年销售金额 1218.8 亿元，首次突破千亿大关，为中国房地产开发企业 22 强。

公司重点深耕一线及强二线城市，布局九大城市群。公司以海峡西岸的福州和长三角的上海、南京、杭州为核心，积极拓展环绕其周边的卫星城市，深耕海峡西岸及长三角城市群，专注打造创新型高品质城市标杆项目。公司 2016 年起开始全国化发展，至今已成功落子九江、广州、天津、郑州、重庆、西安、青岛等城市，布局了长江中游、大湾区、京津冀、中原、成渝、西北及山东半岛七大城市群。

公司谨守“品质地产领跑者，美好生活服务商”愿景，坚守“聚焦、平衡、轻资产”三大战略，以中高端改善型住宅为主要产品，物业销售为主要收入来源。通过城市更新及 TOD 两大特色开发模式，公司能以低价获取优质土地储备，截至2019 年 6 月 30 日，公司土地储备权益地价为 6365 元/平方米，仅为公司 2019 年中销售均价的 31.7%，土地资源优势明显。

公司营业收入主要来源于物业销售，其他业务占比较小。2018 年全年公司实现营业收入 343.7 亿元，同比增长 13.3%；核心净利润 25.0 亿元，同比增长 115.9%；物业销售、建设服务和租金收入、酒店运营及其他贡献占比分别为 97.2%、1.9%和 0.9%。2019 年中期公司实现营业收入 266.2 亿元，同比增长 86.3%；核心净利润 19.6 亿元，同比增长 25.9%；物业销售、建设服务和租金收入、酒店运营及其他贡献占比分别为 98.5%、0.9%和 0.6%。

公司营业收入主要来源于物业销售

资料来源：公司资料

股权结构稳定，保障稳定经营。公司第一大股东为 Dingxin Company Limited，为欧氏家族信托受托人 TMF（Cayman）Ltd.的间接全资子公司，欧氏家族信托为由公司创办人、董事会主席欧宗洪之子欧国飞（作为财产授予人）成立，欧宗洪作为信托保护人的全权信托，因而欧氏家族成员均视为于 Dingxin Company Limited 所持有的股份中拥有权益，共占公司 65.17%（截至 2019 年 11 月 4 日）的股份，股权结构稳定。

欧氏家族信托持有 65.17%股份，保障稳定经营

资料来源：公司资料

股东持续增持，体现强大信心。2019年 4 月，公司通过大股东 Dingxin Company Limited 向不少于六名独立专业人士、机构及/或个别投资者按照10.95 港元的配售价配售 10800 万股股份，并发行 10800 万新股份予 Dingxin，除此之外，Dingxin 于 2019 年内持续增持公司股份，截至 2019 年 11 月 4 日，共增持约 8590万股，耗资合计约港币 9.9 亿元，体现出控股股东对公司发展的强大信心，对公司股价也形成了有力支撑。

——聚焦中高端精品项目开发，凸显品牌价值。公司拥有优秀的产品能力和成熟的产品体系，以“世纪系”“海月系”“澜天系”及“中心系”四大产品系专注打造高端精品城市项目，配以高端定制化物业管理服务，品牌价值凸显。产品系列获“2018年轻奢精品产品系TOP10”“2018中国房地产住宅项目品牌价值TOP10”“2018 中国房地产优秀品牌项目”等奖项。

产品系列以住宅为主，辅以多元化物业满足需求。除住宅外，公司产品还包含高端公寓、酒店、写字楼、城市综合体等多种物业类型。公司 2019 年上半年销售均价 20100 元/平方米，处于行业领先地位。

打造产品系列，保障中高端品牌价值

资料来源：公司资料

定位中高端，销售均价较高

资料来源：公司资料

海西、长三角地区销售领先，积极拓展增长点。公司持续深耕已进驻的城市群，2019 年上半年公司在福州的销售额及建筑面积列第 1 位，在杭州的权益销售额列第 2 位，区域优势明显。同时，公司以郑州、太原等中西部城市和环杭州城市群为新的增长点。

2019 年上半年，公司实现销售金额566.8 亿元，同比增长 3.9%，杭州、福州、上海、南京、郑州、漳州、阜阳、厦门、西安分别贡献 35.80%、11.74%、11.04%、6.16%、4.04%、4.01%、3.40%、2.13%、1.83%；销售面积 282.0 万平方米，杭州、阜阳、福州、郑州、上海、南京、漳州、西安、厦门分别贡献18.73%、9.86%、8.76%、6.59%、6.27%、5.49%、5.38%、3.23%、1.27%。

杭州、福州、上海、南京、郑州、漳州、阜阳、厦门、西安总计贡献销售金额的 80.15%，海西及长三角地区贡献占比最大

资料来源：公司资料

——优质土地储备充足，一线、二线城市占比较高。截至 2019 年中，公司权益土地储备总建筑面积 1413.6 万平方米，土地储备主要分布于海峡西岸及长三角地区核心城市及其卫星城市，并开始积极布局中西部重点城市，郑州、福州、绍兴、杭州、南京分别占比 20.19%、19.93%、10.02%、8.69%、5.06%。一线、二线城市的权益土地储备分别占 1.86%和 67.35%，配合公司中高端精品住宅的产品定位，为公司未来的销售提供了有力支持。

强二线城市占权益建面比重最大，为未来销售奠定基础

资料来源：公司资料

扎根发达城市群，战略外拓布局全国。公司扎根于长三角和海峡西岸核心城市，并积极拓展其周边有潜力的卫星城市。截至 2019 年中，长三角、海峡西岸、中原地区分别占总土地储备的 34.19%、27.58%、25.55%，合计占比 87.32%。公司对已扎根城市群持续深耕，结合其区域优势，对公司未来的销售提供了保障。在此基础上，公司亦积极布局中原，扩大公司物业版图。

团队扎根核心城市，保障布局高效扩张。公司深耕区域核心城市，拥有对当地情况充分了解且开发经验丰富的团队。在布局拓展方面，公司以核心城市为中心发散，逐步拓展周边具有发展潜力的城市，拓展范围均在团队的管理半径之内，保证高质量的高效扩张。

——公司2019年中期营业收入 266.2 亿元，同比增长 86.3%，主要来源于物业销售收入的同比增长 87.2%；核心净利润 19.6 亿元，同比增长 25.9%。净负债率由2018 年末的 105%下降至 2019 年中的 77%，加权平均融资成本由 2018 年末的7.1%下降至 2019 年中 6.9%。

公司 ROE 表现较好，盈利水平良好。公司 2016 年、2017 年、2018 年 ROE 维持 22.0%、19.0%和 18.7%的较高水平，谨守稳健增长的发展基调，在房地产调控趋严的大背景下，盈利表现保持良好。

公司 ROE 持续维持较高水平，盈利水平良好

资料来源：公司资料

积极优化债务结构，融资渠道多元。公司积极通过交换债券、提前赎回等方式优化债务结构，适度延长债务年限，降低融资成本。2019 年 2 月，完成 3.9 亿美元优先票据置换，延长债务年期；2019 年 4 月，配售 1.08 亿股股份增厚股本，并获得 60 家长线基金、资产管理公司、保险公司、对冲基金等机构投资者参与；同月，成功发行 3.5 年期、票息 8.75%的优先票据，是历来发行年期最长、利率最低的美元债；2019 年六月，提前赎回本金总额人民币17.5 亿元私人公司债券，以及回购并注销 6,495 万美元，于 2021 年到期的 8.25%优先票据。

融资成本稳中有降，支持公司利润增长。公司 2016 年初上市后，融资成本均明显下降，2014 年和 2015 年公司加权平均实际利率分别为 10.9%、10.5%，2016至 2019 年上半年，公司加权平均实际利率均维持在 6.8%-7.1%区间，融资成本稳健；净负债率亦在上市后大幅下降，2014 年、2015 年、2016 年、2017 年、2018 年年末及 2019 年中期公司净负债率分别为 1541%、247%、98%、159%、105%和 77%，2016 年公司战略重点中的稳步降杠杆取得成效，保障公司在平衡稳健的前提下均衡发展。

降杠杆成效显著，信用评级上调。公司持续调整债务结构成效明显，净负债率持续下降，信用评级持续上调。2018 年，穆迪和标普同时将公司评级展望上调至“稳定”，中诚信确认主体信用评级 AAA，为最高等级，评级展望“稳定”；2019年 4 月，穆迪将公司主体评级由 B2 上调至 B1，展望维持“稳定”，标普将公司评级展望由“稳定”上调为“正面”，确认公司长期发行人信用评级为 B。