大发地产：深耕长三角的三、四线城市，营收稳健、利润保持较高的增速
大发地产（港交所股份代码：06111）是一家植根于长三角地区的房地产开发商，专注住宅物业项目开发及销售。大发地产成立的二十余年里，经营风格一直是求利润、轻规模，在2018 年10 月11 日正式于港交所主板上市后，开始积极展开立足长三角拓展二、三线的战略规划。目前已经在长三角及全国5 大黄金都市圈布局，进驻26个城市。
大发地产从1996 年至今凭借积极扩张与稳健的发展，已于长三角地区建立起地区优势。公司于2019 年在中国房地产业协会以及上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的中国房地产上市公司百强榜单中进入百强企业。根据克而瑞发布的2018 年12 月《中国房地产企业销售排行榜单》，大发地产首次入榜，位列销售金额榜第113 名，销售金额达125.3 亿。2019 年1-9 月的《中国房地产企业销售排行榜单》，大发地产位列操盘金额125 名，操盘金额103.9 亿。
大发地产为民营企业，公司第一大股东为Splendid Sun Limited，穆迪于2019-06-06予以公司主体B2 评级。
截止2019年6月30日公司股权结构图
资料来源：公司资料
——大发地产2019H1 合约销售金额达71.1 亿元，合约销售面积达58.9 万㎡。2019年上半年完成的合约销售金额和合约销售面积分别占2018全年水平的56.8%以及75.0%。2018 年公司上市后发展迅速，合约销售金额和合约销售面积均增长较快。2018 年合约销售金额同比增速达204.4%，2015-2018 年复合年均增长率达77.9%；2018 年合约销售面积同比增速为144.5%，达78.6 万㎡，2015-2018 年复合增长率55.8%。
2019H1 合约销售额达2018 年的56.8%，2015-2018复合增长77.9%
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2019H1 销售分布城市结构变化，使合约销售均价有所回落，至12069 元/㎡。主要由于2019H1 合约销售均价最高地区为南京以及上海，但其合约销售金额占比仅占总合约销售金额的0.1%及0.8%，这些地区楼盘销售进入尾盘阶段。相比2018全年，合约销售均价达15937 元/㎡，其合约销售均价最高地区上海的合约销售额占总合约销售金额的16.3%，合约销售额占比第一的温州地区，合约销售均价第二，为30247 元/㎡。因此由于销售金额分布的城市结构分布的改变，导致2019H1 合约销售均价略有回落。
2019H1 南京地区合约销售均价最高达54054 元/㎡，但区域销售额占总合约销售额比例仅为0.1%。区域销售额占总合约销售额比例最高为温州地区，合约销售均价为16923 元/㎡。
2019H1 南京地区合约销售均价最高，但地区销售额占比最低
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2018 年上海地区合约销售均价最高达39570 元/㎡，且区域销售额占总合约销售额比例较高，达16.3%。同时温州和宁波区域销售额占总合约销售额比例分别达到17.9%与17.4%，合约销售均价也较高，达到30247 元/㎡与20124 元/㎡。
2018 合约销售均价最高为上海，合约销售金额占比处于高位
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2019H1 合约销售主要集中于长三角及海西地区，少量分布于成渝地区，地区分布结构基本与2018 年保持不变。2019H1 合约销售金额长三角地区占比达75.5%，海西地区占比为18.4%，合约销售面积长三角地区占比达78.0%，海西地区占比达13.1%，主要分布在温州、湖州、无锡、合肥、芜湖等地区。2018 全年合约销售金额长三角地区占比为67.5%，海西地区占比为17.9%，合约销售面积长三角地区占比达69.6%，海西地区占比达9.4%，主要分布于温州、宁波、上海、芜湖、安庆等地区。
2019H1 合约销售金额集中于长三角及海西地区
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2019H1 合约销售面积集中于长三角及海西地区
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2019H1 合约销售金额和合约销售面积三线城市占比较2018 全年进一步提升，一、二线城市占比下降，城市能级结构的变化也导致了上半年合约销售均价有所回落。2019H1 合约销售金额三线城市占比为76.9%，较2018 全年上升14.1 个百分点，一、二线城市占比合计19.1%，较2018 全年下降14.5 个百分点。2019H1 合约销售面积三线城市占比达76.4%，较2018 全年下降2.9 个百分点，一、二线城市占比合计19.0%，较2018 全年下降1.3 个百分点。
2019H1 合约销售金额三线城市占比进一步提升
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2019H1 合约销售面积三线城市占比进一步提升
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2019H1 营业收入达39.7 亿元，占2018 年全年营收的66.8%。2018 年全年营收达59.5 亿元，2019 上半年营收水平为其全年营收的稳增长提供了一定的支撑。
2019H1 营收达2018 全年营收的66.8%
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大发地产2019H1 营收结构基本与2018 全年保持一致，营收主要为物业开发销售收入，占比达99.2%，2018 全年占比为98.9%。公司自2017 年起，物业租赁收入占比大幅下降，物业管理服务规模也有所降低。公司于2018 年3 月将南京纬思武德投资实业有限公司的股权出售予独立第三方，以简化公司的组织架构并专注于核心业务。公司于2018 年有关出售后并无产生物业管理服务收入，物业租赁收入的减少主要是由于公司位于上海的商业综合楼进行了重新装修所致。2019H1 物业管理服务收入有所回升是由于公司上半年的部分租金收入由于合约问题，由物业管理团队代收，因此部分租金收入归于物业管理服务收入，实则都为租金收入。
2019H1 大发地产归母净利润达3.2 亿元，占2018 全年归母净利润的66.1%。2018公司归母净利润为4.8 亿元，2019H1 归母净利润水平较高，为全年利润水平提供一定的保障。
2019H1 归母净利润达2018 全年水平的66.1%
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