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禹洲地产:2019年业绩快速增长,土地储备货值稳步提升,全国布局可见成效

发布时间:2019-12-10  来源:立鼎产业研究网  点击量: 663 

——禹洲集团于1994 年在厦门成立,总部设于上海。经过20 多年的发展,公司已成为集房地产开发、商业投资运营、酒店运营、物业管理、金融及贸易为一体的多元化综合性集团。

禹洲集团地产板块“禹洲地产股份有限公司”(简称“禹洲”或“公司”)2009 11 月在港交所成功上市(代码:1628.HK)。公司秉承“以诚建城,以爱筑家”的经营理念,以房地产主业优势进行多业态协同发展,在产品及服务品质等方面有着良好的积累,并形成了企业的核心竞争力。公司连续多年蝉联中国房地产40 强,为中国房地产业协会副会长单位,具有房地产开发和物业管理双一级资质。

公司发展历程


资料来源:公司资料

——截至2018 年底,林龙安及郭英兰合计持有公司56.36%股份,第二大股东华侨城(亚洲)持有公司9.9%股份。华侨城(亚洲)为央企华侨城集团旗下唯一海外上市平台,自2018 8 月底开始持有公司股份,得益于其母公司在文旅及城镇化行业的龙头优势,本次战略入股预计对公司未来发展将起到积极的促进作用。

公司股权结构


资料来源:公司资料

公司深耕房地产行业近25 年,专注于房地产开发和管理,产品涵盖公寓、写字楼、酒店、综合商业和大型城市综合体等业态。2004 年公司启动全国拓展战略以来,先后开拓厦门、福州、上海、合肥、泉州、南京、苏州、香港、惠州等30 个核心城市市场,全国化布局已初具规模。在“区域深耕、全国领先”的战略指导下,公司以核心城市带动区域,稳步扩张,并形成了长三角、环渤海、大湾区、华中、海西、西南六大区域协同发展的城市群规模效应。

公司市场分布


资料来源:公司资料

公司主营业务收入包括物业销售、租金收入、物业管理及酒店经营收入。物业销售收入在经历了2017 年高速增长后,至2018 年底仍维持较高比例,占比达到97%;而租金和物业管理收入占比在物业销售高基数的摊薄下,仍有不同程度增加,分别增加0.4 0.2 个百分点。

截至2018 12 月底,公司物业销售收入同比录得11%增长,增速较去年有所放缓;租金收入同比大幅增长74%,主要是由于投资物业租金上涨及出租面积的增加;物业管理收入方面,随着公司交付面积的增加,截至2018 年底录得27%增长。总的来看,公司租金及物业管理收入依然保持较快增长,整体优于行业平均水平。

公司2016-2018 年主营业务收入结构变化


资料来源:公司资料

公司2018 年全年合同销售金额约人民币560 亿元,同比增长39%;合同销售面积370 万平方米,同比增长56%。公司合同销售在经历了2017年的爆发式增长后,2018 年依然保持高速增长,增速整体优于行业平均水平;

公司2019 年前8 个月合同销售高速增长的态势依然延续,其中合同销售金额同比录得49%的增长,合同销售面积同比下跌1%。合同销售量价出现分化,呈量跌价升趋势,主要是由于公司加大长三角区域推盘力度,销售增量主要来自于上海、南京、合肥、苏州、杭州等单价相对较高的11 个城市。

公司2015-2019 8 月合同销售金额


资料来源:公司资料

公司2015-2019 8 月合同销售面积


资料来源:公司资料

——公司全国化布局厦门、福州、上海、合肥、泉州、南京、苏州、香港、惠州等30个核心城市,以长三角、环渤海、大湾区、华中、海西、西南六大区域协同发展。拿地策略上,公司以“审慎拿地、不盲目扩张”为原则,聚焦一线及二线重点城市。截至20196月底,公司总土地储备面积约1918万平方米,土地成本约人民币5580元,预计货值约为人民币3400亿元。

公司把握自身优势,深耕核心六大区域,土地储备布局良好,战略导向较为清晰:

平衡利润、规模及风险三大要素,保证有质量的增长;以城市圈为范围纵深发展,持续深化全国布局;

加大收并购力度及广度,同时加大合作开发力度,以合作模式进入新区域;重点布局一二线城市及核心城市辐射的周边具有增长潜力的卫星城市;

因城施策灵活调整营销策略,适时加快项目周转速度,以产品质量提高项目溢价率;

现有土地储备中,约80.1%的项目集中在一二线城市,三线城市占比为20%

土地区域分布上,长三角、环渤海及海西占比最高,分别达到40%24%19%。华中、大湾区和西南分别占8%6%4%

公司截至2019 6 月总土地储备城市分布


资料来源:公司资料

公司截至2019 6 月总土地储备区域分布


资料来源:公司资料

公司在“区域深耕、全国领先”的战略指导下,以核心城市带动区域,稳步扩张,土地储备建筑面积保持较快增长,2016-2018 年增速分别达到11%24%47%

公司围绕长三角、环渤海、大湾区、华中、海西、西南六大区域开展全国布局,进入城市数量逐年增加:截至2019 6 月底,公司布局城市数量达到30 个,全国化布局已具备一定规模,城市群规模效应逐渐显现,土地储备成本保持在行业低位,并维持稳定。

公司历年土地储备总建筑面积及增速


资料来源:公司资料

单位:人民币元/平方米

公司历年土地储备成本及布局城市数量


资料来源:公司资料

公司积极布局全国一二线核心城市及周边轨道交通方便的卫星城市,同时,根据市场主流需求,加大首置首改型产品布局,以更好地适应市场变化。

一二线占比提升:公司2019年所获取的土地储备主要集中在一二线城市,面积占比达到82%,所占份额比2018 年全年新增上升5 个百分点。

2018 年和2019 6 月新增土地储备分布


资料来源:公司资料

2016 年以来,公司积极通过收并购获取优质土地资源,以支持未来销售的增长,收并购比例也逐渐加大。

多元化土地策略有效支持公司的土地获取,公司新增土地储备面积从2016年开始爆发式增长,最近三年复合增长率达到94%。截至2018 年底,公司新增土地储备面积同比增长79%,达到681 万平方米,收并购比例达到58%

公司历年新增土地储备面积及增速


资料来源:公司资料

公司历年招拍挂及收并购占比


资料来源:公司资料

——公司同时积极布局粤港澳大湾区,2017 年以收并购模式进入惠州市场,并已率先在深圳成立首个华南区域公司,为大湾区布局奠定基础。未来公司将把握核心城市的增长潜力,加快粤港澳大湾区的布局,持续深耕六大都市圈核心城市,完善全国化布局,为公司未来的销售和利润增长提供进一步的保障。目前公司已有大湾区项目合计7 个,主要集中在惠州,佛山和中山。总建筑面积近113.8 万平米,平均楼面地价为3946 元。

 

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