华发股份：背靠珠海国资委，粤港澳大湾区房地产龙头

珠海华发实业股份有限公司成立于1992年，前身始创于1980 年，起步于广东珠海，在房地产领域深耕细作近40 年，在珠海拥有区域龙头地位。2004 年上市以来，公司实施“立足珠海，面向全国”的发展战略，初步形成了以珠海为战略大本营，北京、上海、广州、武汉、苏州、南京、大连等重要一线城市及二线城市为发展重点的战略布局，正在向全国化布局迈进。公司产品业态也从单纯的住宅开发商向包括精品住宅、商业地产、旅游地产、土地一级开发、保障性住房在内的综合性地产商跨越。公司控股股东珠海华发集团直接及间接持有28.48%股份，实际控制人为珠海市国资委。

2018 年公司在珠海市占率回升至10%以上

资料来源：克而瑞，珠海市统计局，立鼎产业研究中心

公司历年收入规模及增速

资料来源：公司公告，立鼎产业研究中心

2004 年上市以来，公司坚持做大做强主业，房地产开发业务占营收的比例长期维持在95%左右。公司依靠品牌和操盘能力，毛利率常年保持在30%以上，2017 年来随着布局城市外扩导致毛利率有所下滑。公司业绩从2013 年开始进入新一轮增长，2013-2017 年营收和归母净利润复合增长率分别为30%、32%。2018年前三季度公司实现营收131.37亿元，同比增长2.72%；实现归母净利润16.20 亿元，同比增长85.85%，进一步上台阶。归母净利润增速大幅超过营收增速，主要受非并表结算项目增多影响，报告期内投资收益达到5.93 亿元，而去年同期仅为0.18 亿元。

公司控股股东华发集团是珠海两家龙头国企之一，也是珠海最大的综合型企业集团和全国知名的领先企业，连续多年跻身中国企业500 强和中国服务业企业500 强。集团旗下控股华发股份、华金资本、华金国际资本和华冠科技4 家上市公司。2012 年，集团开始实施“转型升级、跨越发展”战略，从单一的区域型房地产企业发展成为以城市运营、房产开发、金融产业、产业投资为四大核心业务，以商贸服务、现代服务为两大配套业务的创新驱动型综合性企业集团。2017 年集团总资产2200 亿元，总资产、总收入、利润总额分别是2012 年的6.1 倍、6.6 倍和5.6 倍，取得了又快又好的发展。

华发集团4+2 业务布局

资料来源：公司公告，立鼎产业研究中心

除在珠海大本营的高市场份额，经过多年拓展，公司依靠产品品质在其他重点布局城市正在逐渐取得突破。根据克而瑞的数据，公司2017、2018 连续两年进入武汉销售金额排行榜前十，重点项目华发外滩首府连续两年位列武汉单盘销售金额前三甲。在竞争激烈的上海市场，公司重点项目静安府2018 年位居单盘销售金额排行榜榜首，彰显公司出色的操盘实力。

——2017 年以来，由于所布局区域面临严格政策环境，公司在上海、广州、武汉、珠海等核心城市重点突破的基础上逐渐加强拿地力度、扩大城市布局范围，组建华东区域、华南区域、华中区域、北方区域、山东区域五大区域公司。2017 年公司权益拿地建面278 万平，同比增长298%，新进入南京、佛山、嘉兴等城市。2018年公司延续高拿地力度，权益拿地建面接近300 万平，同比增长约5%。同时进一步拓展城市覆盖范围，新进入12 个城市，至年末已覆盖27 个城市，其中包括4 个一线城市、11 个二线城市，12 个三四线城市。

从拿地结构的角度看，公司重视高能级城市的土地拓展，2018 年一线、二线城市分别占新增计容建面的10%、34%，2018 年通过招拍挂首次获得北京二级开发项目，通过合作拿地首次进入深圳，自此实现北上广深四大一线城市的全布局。同时公司加强中西部城市的拓展力度，鄂州（湖北省地级市，距武汉1.5 小时车程）和武汉分别占全年新增计容建面的29%、16%。持续扩张也带来公司拿地金额占销售金额比重较2016 年以来回升，但是相比2013、2014 年整体仍显平稳，显示了公司的理性扩张。

除了招拍挂模式，公司还积极利用旧改、城市更新模式获取资源。2018 年公司位于珠海、上海、北京、廊坊的城中村改造项目皆已全面展开，深圳、广州、佛山、中山、江门的城市更新工作也在稳步推进。根据华发集团官网、珠海市香洲区住建局、中山市石岐区政府网站公告，公司在粤港澳大湾区城市更新资源丰富：珠海市香洲区银坑村更新土地面积4.37 万平，规划建筑面积14.92 万平，截至2018 年6 月业主签订拆迁补偿安置协议比例已超过90%；珠海市“城市之心”项目更新土地面积28.7 万平，规划建设珠海第一高楼，截至2018 年12 月业主签订拆迁补偿安置协议比例已超过77%；中山市石岐区员峰片区更新土地面积32.4 万平，规划建筑面积139.35 万平，截至2018 年12 月公司已成为改造前期意愿调查主体。近年来公司在城市更新改造方面加强投入，是未来持续获取资源的重要渠道。

——根据2018 年中报，公司拥有的土地储备建筑面积为1044 万平方米，在建面积797 万平方米。而据我们跟踪，截至2018 年末公司合计土地储备建面有望突破2000万平米，较年中进一步提升，为公司未来3、4 年持续提供可售资源。结构方面，公司土地储备中，一线、二线、三线城市分别占7%、43%、51%（其中，三线城市主要为公司大本营珠海，计容建面占到22%），珠三角、长三角、中西部及其他、环渤海分别占40%、22%、21%、18%，布局更加均衡。

据我们测算，公司合计土地储备货值超过3600 亿元，预计2019 年可推货值超过1200亿元，其中上海、广州、武汉、大连、苏州、南京、沈阳、青岛、南宁、珠海、无锡、中山、威海等城市都有项目可以推出，推盘量充足，推盘区域更趋均衡。我们预计2019 年公司销售金额有望超过800 亿元，并向1000 亿元门槛努力，对应增速超过40%，超过我们跟踪重点公司2019年平均增速。根据克而瑞的数据，公司2019 年1 月实现销售金额43 亿元，同比增长70%，增速在重点房企中排名前列，为全年增长打下良好基础。